Статьи

Несмотря на то, что коммунальные квартиры остались в прошлом, вопросы совместного проживания, пользования жилым помещением, распоряжения таким имуществом все же остались.

Следует отметить, что немало собственников владеет имуществом на «долевых» условиях. То есть имеют в собственности 1/2, 1/3, 75/100 и т. д. долей в праве собственности. Возникает вопрос, каким образом собственник доли может и вправе распорядиться, т.е. произвести отчуждение своей доли. Гражданским законодательством предусмотрены различные варианты, из которых наиболее распространены продажа и дарение.

Так, что касается продажи, здесь есть особенности, даже некоторые трудности.

Совместная собственность возникает в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, таковой может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст. 256, 257 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 244 ГК по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется, но необходимо их уведомить в соответствии с законом.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в право собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в право собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом.

Уведомление через нотариуса может занять достаточно много времени, поэтому я бы рекомендовал направить телеграмму. Телеграмма должна быть заказной с уведомлением и необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении.

Возможно и личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления «с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись»).

Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен.

Существуют и другие способы уведомления. В уведомлении необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, а также цену, за которую предлагается выкупить долю и другие условия сделки (например, что будет предоставлена рассрочка платежа и т.п.).

Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены вами и отказываются от права преимущественной покупки. Если таких заявлений не будет, то необходимо подождать месяц со дня получения уведомления другими сособственниками и после этого уже заключать договор купли-продажи.

Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора.

Следует отметить, что в уведомлении о продаже доли должны быть прописаны условия, на которых будет заключен договор, вплоть до порядка передачи денег (безналичный или наличный расчет, использование банковской ячейки).

В соответствии с п. 3 ст.  250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».

Многие начинающие юристы и граждане, обращающиеся в суд самостоятельно, делают ошибку и подают в суд иск о признании сделки недействительной, хотя для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо.

Необходимо подавать иск о переводе прав покупателя. Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения (квартиры). Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ.

Следует отметить, что иск необходимо подать не позднее 3 месяцев с момента когда сособственнику стало известно, либо должно было стать известно о продаже доли третьему лицу. При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. Т.е. первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика как лицо, нарушившее это право.

Для гарантированности выполнения решения суда истец должен внести на депозит суда (хотя это фактически сложно, есть судебная практика на этот счет) денежную сумму, уплаченную покупателем с учетом пошлин и сборов. Возможно и наложение ареста на указанную сумму, находящуюся на счете истца в банке.

Если он этого не сделает, у судьи появится еще одна причина отказать в иске (т.к. считается, что истец не доказал наличие у него денежной суммы, достаточной для выкупа доли) По решению суда эта сумма взыскивается в пользу первоначального покупателя.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли.

Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, вместо выбранного им, сособственнику.

В настоящее время способом уйти от процедуры уведомления является оформления договора дарения доли. Однако указанный договор может быть оспорен.

Если под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки. Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена, постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК и относящиеся к продаже доли недвижимости.